웹접근성 이용안내 바로가기

자주하는질문

현재 :
1/2페이지
14건
  • 질문재외동포의 국내 부동산 취득절차
  • 답변
    재외동포법에 따르면 재외동포란 재외국민(외국 영주권을 가졌거나 영주할 목적으로 해외에 거주하는 한국인)과 외국국적 동포(한국국적을 보유했던 사람과 그 직계비속)을 통틀어 지칭한다. 하지만 부동산 취득에 있어서는 한국국적의 유무에 따라 절차가 달라진다.

    1. 한국 국적이 있는 영주권자
    외국 영주권의 유무와 관계없이 한국국적을 가진 사람은 법적인 문제나 세무적인 문제에서 내국인과 차이가 없다. 국내 부동산 취득 시 토지취득 신고 대상에서 제외되며, 국내 거주와 관계없이 외국환거래법상의 부동산 취득신고 대상에서도 제외된다. 기존에 주민번호를 부여 받은 재외동포는 내국인과 똑같이 등기할 수 있고 말소된 경우에도 말소된 주민등록 등본을 첨부하면 등기할 수 있다. 주민번호가 없는 경우에는 법원 등기과에서 부동산 등기용 등록번호를 발급받아야 한다.

    2. 한국국적이 없는 외국 시민권자
    외국인 토지법상의 부동산취득절차에 따르게 되는데, 국내거주 외국인과 비거주 외국인으로 나뉘게 된다.

    가. 국내거주 외국인 : 외환관리법상의 신고절차 없이 부동산 매매계약체결 후 60일 이내 관할시군구청에 토지취득신고를 하고 소유권이전등기를 하면 된다. ※ 매매계약체결 → 매매대금지급 → 토지취득신고(시군구청) → 소유권이전등기
    나. 국내 비거주 외국인 : 부동산 매매계약체결 후 취득 자금 반입 시 외국환거래법에 따라 송금 자금을 증빙하여 외국환은행장에게 부동산 취득신고를 하는 절차가 추가 된다. ※ 매매계약체결 → 부동산취득신고(외국환은행) → 매매대금지급 → 토지취득신고(시군구청) → 소유권이전등기
  • 질문중개수수료 요율(서울)
  • 답변
  • 질문토지보상(현금? 채권?)
  • 답변
    공익사업에 필요한 토지 등의 취득 또는 사용으로 인하여 토지소유자 또는 관계인이 입은 손실에 대해서 사업시행자가 보상을 해야 하는데, 이중 부재부동산소유자에 대해서는 현금 대신 채권으로 보상을 하는데 이를 토지보상채권이라 한다.
    보상금 중에서 1억원과 양도소득세는 현금으로 보상하고, 나머지 보상금에 대해서는 채권으로 지급한다. 토지보상채권은 채권의 상환기한이 5년을 넘지 않아야 하고, 상환기한이 3년 이하인 채권의 경우 3년 만기 정기예금 이자율을 적용하여 지급하고, 상환기한이 3년 초과 5년 이하인 채권은 5년 만기 국고채 금리를 적용하여 지급한다.
    통상은 채권할인율이 발행이자율보다 높기 때문에 채권을 매각하면, 원금손실이 발생하게 되는데, 최근에는 금리가 하락하면서, 채권할인율이 발행이자율 보다 낮아져 채권가격이 프리미엄이 붙는 경우도 발생하고 있다.
  • 질문농지 취득자격 요건
  • 답변
    전·답, 과수원, 그 밖에 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지 및 이를 위한 토지의 개량시설과 토지에 설치하는 농축산물 생산시설부지를 농지라 한다. 이러한 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 사람이 아니면 원칙적으로 소유가 불가능하다. 따라서, 농지를 취득할 수 있는 사람은 크게 농업인과 농업법인 밖에는 없다.

    농업인이란 농업에 종사하는 개인으로서
    1. 1천제곱미터 이상의 농지에서 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하거나 1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 자
    2. 농지에 330제곱미터 이상의 고정식온실·버섯재배사·비닐하우스, 그 밖의 농림수산식품부령으로 정하는 농업생산에 필요한 시설을 설치하여 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하는 자
    3. 대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금 1천수 또는 꿀벌 10군 이상을 사육하거나 1년 중 120일 이상 축산업에 종사하는 자
    4. 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 120만원 이상인 자를 말한다.

    농업법인이란 「농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률」 제16조에 따라 설립된 영농조합법인과 같은 법 제19조에 따라 설립되고 업무집행권을 가진 자 중 3분의1 이상이 농업인인 농업회사법인을 말한다. 다만, 주말·체험영농을 하려고 농지를 소유하는 경우 및 상속으로 농지를 취득하여 소유하는 경우에는 별도의 자격이 필요 없다.
    따라서, 농지를 거래할 경우에는 상기 요건을 충족해야 하기 때문에 외국인이나 일반법인의 경우에는 농지를 취득할 수 없으므로 농지거래 시 주의가 필요하다. 참고로, 농지의 경우에는 상기 농업인과 농업법인만 취득이 가능하므로 각종 신탁도 할 수 없다.
  • 질문건축물의 용도변경
  • 답변
    건축물에는 각 건축물에 따른 개별용도가 정해져 있고, 이 용도에 맞게 건물을 사용을 해야 하는데, 가끔 건물을 매입할 때 이 용도가 안맞는 경우가 발생하기도 한다. 이럴 경우, 사용용도에 맞게 건축물의 용도를 변경해야 과태료 및 이행강제금이 부과되지 않는다.

    건축물의 용도변경은 지자체의 허가를 받거나 신고를 통해 변경할 수 있다. 건축물의 시설은 유사한 시설들을 묶어 시설군으로 구분하고 있는데, 본래의 해당 시설군에서 상위시설군으로 용도를 변경할 때에는 용도변경 허가를 받아야 하고, 본래의 해당 시설군에서 하위시설군으로 용도를 변경할 때에는 용도변경 신고를 하면 된다.

    예를 들어, 최근에 많이 이뤄지고 있는 용도변경 중에 하나인 단독주택을 근린생활시설로 용도변경하는 것을 살펴보면, 단독주택은 8번 주거업무시설군에 해당되고 근린생활시설은 7번 근린생활시설군에 해당된다. 따라서, 하위시설군인 단독주택을 상위시설군인 근린생활시설로 용도를 변경하기 위해서는 지자체의 용도변경 허가를 받아야 한다.
  • 질문부동산임대 시 제소전화해
  • 답변
    부동산을 임대차 하는 과정에서는 임대인과 임차인간에 체결한 임대차 계약서만 있으면 기본적인 임대차는 성립한다. 다만, 임대차 하는 과정에서 임대차계약 체결 이후 임차인이 계약을 성실히 이행하지 않으면, 임대인과 임차인 간에 분쟁이 발생하게 된다. 이럴 경우, 사전에 분쟁이 발생할 수 있는 사안들에 대해 제소전화해를 받아 놓으면 큰 문제없이 빠른 시일 내에 분쟁을 해결할 수 있기 때문에 될 수 있으면 제소전화해를 하는 것이 좋다.

    제소전화해는 분쟁이 발생하기 전에 미리 법원에 신청하여 분쟁해결을 합의하는 것으로, 일단 화해가 성립되면 판결과 동일한 효력이 있다. 당사자간에 합의된 내용이 강행법규에 반하지 않는 한 그 내용을 그대로 조서에 반영하여 확정판결과 같은 효력을 발생하게 할 수 있다는 점에서 임대인을 위해 매우 유용한 제도라고 할 수 있다. 따라서, 임대인의 입장에서는 가급적 향후 예상되는 임차인과의 문제점들에 대해서는 가급적 자세하고, 임대인에게 유리하게 작성해두는 것이 필요하다.

    제소전화해의 효력은 기본적으로 소송 당사자간에게만 영향이 미치는 것이 원칙이지만, 예외적으로 변론이 종결된 이후에 소송목적물을 승계한 사람에 대해서는 판결의 효력이 승계될 수 있다. 다만, 승계효력이 미치는 승계인에 대해서는 판례상 일정한 한계가 있으므로, 보다 안전하게 하기 위해서는 소송 당사자가 바뀌지 못하도록 별도의 “점유이전금지가처분”을 동시에 하는 것이 좋다.
  • 질문경매의 배당 우선순위
  • 답변
    본인과 관련된 부동산 물건이 경매진행 된다면 본인의 채권 권리액을 모두 배당 받을 수 있는 가하는 점이 가장 관심사일 것이다. 경매물건이 낙찰되면 다음과 같은 배당순서에 따라 채권자에게 변제된다.

  • 질문임대차 계약의 묵시적 갱신 요건
  • 답변
    묵시적 갱신이란 임대인이 계약만료 6개월전부터 1개월전까지 갱신거절 또는 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우 기간 만료된 때에 동일 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 것이다. 주택, 상가건물임대차보호법 대상인 임대차 계약의 존속 기간은 주택의 경우 2년, 상가인 경우 1년이며, 묵시적 갱신 이후 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있으며, 임대인이 통고를 받은 3개월 후 효력이 발생한다.
    상가임대차 보호법 대상이 아닌 상가의 묵시적 갱신 시 임대차 기간의 존속기간은 없는 것으로 보며, 임차인은 해지 통지 후 1개월경과, 임대인은 해지통지 후 6개월 경과하면 해지 효력이 발생한다.
  • 질문상가 임대차 대항력과 우선변제권 확보 방법
  • 답변
    상가 임대차 계약 후 건물의 인도와 사업자등록 신청한 다음날부터 상가건물이 다른 사람에게 매각되더라도 새로운 매수인에게 임차권을 주장 할 수 있다. 임대기간이 만료되더라도 임대보증금 전액을 반환 받을 때까지 건물을 비워주지 않을 권리가 발생하게 된다.
    우선변제권은 건물의 인도와 사업자등록 신청에 더하여 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게 부여되며, 임차건물이 경매·공매되는 경우 임차건물의 환가대금에서 후순위담보권자나 기타 일반채권자에 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있다.
  • 질문주택 임대차 대항력과 우선변제권 확보 방법
  • 답변
    주택 임대차계약 후 주민등록 전입신고와 입주한 다음날부터 대항력이 발생하게 된다. 그 다음날부터 임차주택이 다른 사람에게 매각되더라도 새로운 집주인에게 임차권을 주장 할 수 있으며, 임대기간이 만료되더라도 임대보증금 전액을 반환 받을 때까지 집을 비워주지 않을 수 있는 권리가 발생하게 된다.
    우선변제권은 앞서 언급한 대항요건과 주택임대차계약서상에 확정일자를 갖추었을 때 부여 받게 되며, 임차주택이 경매·공매되는 경우 임차주택의 환가대금에서 후순위담보권자에 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있다.
1 2
검색